业主断供，开发商可能“钱房两失”
业主向开发商购买商品房，业主通过向银行申请按揭贷款方式支付购房款，开发商向银行承担连带责任保证。商品房作为一种典型的大宗商品交易，将房地产开发商、银行和业主三者紧密连成了一个利益共同体，一旦业主出现断供，对开发商而言一系列的问题和风险随之而来。
一、基于业主断供，开发商所面临的风险
（一）开发商对业主的按揭还款义务承担阶段性连带责任保证
在银行与业主和开发商签订的《个人购房借款/担保合同》中，一般会约定在业主取得房屋所有权证书并办理正式抵押登记手续以前，开发商作为保证人对业主在借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。
因此，一旦业主出现断供，银行一般都不会直接起诉业主要求支付按揭款，而是直接要求开发商代为还款，甚至直接从开发商保证金账户扣划断供金额。
（二）如断供业主涉及其他债务纠纷，则开发商面临房屋被法院拍卖用于偿还其他债权人的风险
业主出现断供，基本是因为财务状况恶化丧失履行能力，在此种情况下业主对外极有可能还涉及与其他债权人的债务纠纷。由于业主的断供行为属于违反《个人购房借款/担保合同》的违约行为，但就《商品房买卖合同》而言，业主已经履行完毕支付全部购房款的义务，且房屋已办理预告登记手续。因此，如其他债权人对断供业主提起诉讼或者仲裁，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及法院现有通行做法，房屋面临被法院查封以及后续被法院拍卖用于偿还其他债权人的风险。
如出现上述情况，开发商仅能以一般债权人的身份要求参与分配房屋的拍卖价款（此时还需要持有要求业主返还开发商已代垫按揭款的生效裁判文书才具备参与分配的资格，否则开发商无权参与分配）。由于此时业主没有取得房屋所有权证书并办理正式抵押登记，银行对房屋还不享有法定的抵押权，依法对房屋拍卖价款也没有优先受偿的权利。因此，开发商即使参与了房屋拍卖价款的分配，分配取得的价款不仅无法弥补垫付的按揭款，同时开发商作为保证人还需要继续向银行承担偿还未结清按揭款的责任，开发商面临“钱房两失”的风险。
二、开发商可采取的减少损失的应对方案
（一）可与业主协商解除《商品房买卖合同》或者起诉业主解除《商品房买卖合同》
基于阶段性连带担保责任的风险，开发商通常在《商品房买卖合同》及其附件中会约定，开发商在为业主的按揭贷款提供保证担保期间，如因业主逾期支付按揭贷款本息而导致开发商承担了相应的保证责任，即出现开发商代业主偿付银行贷款本息的，开发商有权解除合同，业主还应当支付一定比例的违约金。在具备上述合同条款的情况下，开发商在代为支付按揭款后，有权解除合同。
因此，开发商可与业主协商解除合同或者通过起诉解除合同，并办理解除合同备案和预告登记手续。如合同顺利解除，房屋回到公司名下，开发商将按揭款项退还给银行，并可将代垫的按揭款、违约金等其他损失在首付款中优先予以扣除后，再将剩余款项退还买受人，开发商还能够将房屋重新出售。这种方案和结果将是最理想的。
但就实际情况看，业主接受协商解除合同并配合办理解除合同备案和预告登记手续的可能性很小，而且如果房屋已被业主的其他债权人查封，则更没有协商解除的可能，因此开发商基本需要通过诉讼方式来解除合同。就诉讼解除合同而言，开发商需要考虑如下问题及风险：
1、如房屋在起诉解除前已经被其他债权人查封，开发商在通过诉讼解除合同的同时，也应当对房屋进行轮候查封。
2、如被查封的房屋已经进入了拍卖的执行程序，则开发商还应当通过执行异议程序以及提出执行异议之诉来阻止拍卖程序。
(二）要求业主尽快办理产权证和他项权证，解除阶段性连带保证责任
开发商在完成产权总登房屋具备产权办理条件后，尽快让业主办理产权证和他项权证，是解除阶段性连带保证责任，避免和控制连带保证责任风险最直接有效的方式。